Quanto Guadagna Davvero un Affitto Breve in Trentino a Notte
In breve
Tutti chiedono "quanto incassa al mese il mio appartamento in Trentino". È la domanda sbagliata. Quella giusta è: quanto ti resta in tasca, a notte, dopo aver pagato pulizie, biancheria, utenze e il tuo tempo. In questa guida ti mostriamo come leggere il guadagno notte per notte, perché due case che incassano la stessa cifra possono lasciarti somme molto diverse, e come stimare il tuo guadagno reale partendo dalla tua zona, dal Garda alle Dolomiti. Niente cifre gonfiate, niente sogni: il numero che conta è uno solo, lo chiamiamo il Margine a Notte, e a fine lettura saprai calcolare il tuo.
"Incasso bene, ma non capisco dove finiscono i soldi"
Te lo sei detto anche tu, probabilmente a gennaio, con l'estratto conto davanti. L'anno è andato bene: tante prenotazioni, il calendario pieno a Ferragosto, le settimane bianche sold out. Eppure, quando togli tutto quello che hai speso, il numero finale ti sembra piccolo rispetto alla fatica.
È un'esperienza comune tra i proprietari in Trentino, e non è colpa tua. Il problema è che quasi tutti ragionano sul totale incassato nell'anno, una cifra grande e rassicurante che però non dice niente di vero. Una casa a Riva del Garda che "incassa 22.000 euro" e una in Valsugana che "ne incassa 14.000" possono lasciarti, alla fine, lo stesso identico margine. Oppure no. Dipende interamente dai costi che ogni notte si porta dietro, e quei costi in montagna e sul lago non sono affatto uguali.
Finché guardi solo l'incasso, navighi senza bussola. Cambiamo strumento.
Il Margine a Notte: la nostra unità di misura
Ecco la definizione, in una riga: il Margine a Notte è quello che ti resta in tasca per ogni notte effettivamente venduta, dopo aver sottratto tutti i costi che quella notte ha generato.
Non è l'incasso. Non è il prezzo a cui hai venduto la notte. È il prezzo meno i costi, diviso per le notti vendute. È un numero piccolo, onesto, e a differenza dell'incasso annuo non si può gonfiare raccontandosela. Questo è il numero che decide se l'affitto breve in Trentino vale davvero la pena per te, e di quanto.
Perché il prezzo alto non basta
Prendiamo una notte qualsiasi, in alta stagione, in una buona zona. La vendi a 130 euro. Bel prezzo, ti dici. Ma quella notte, da sola, non costa zero.
Guarda cosa succede a quei 130 euro su un soggiorno medio breve:
| Voce | Quanto pesa su quella notte | Cosa è |
|---|---|---|
| Prezzo della notte | 130 € | quello che paga l'ospite |
| Pulizia (spalmata sul soggiorno) | -22 € | la pulizia tra un ospite e l'altro, divisa per le notti |
| Biancheria e lavanderia | -8 € | lenzuola, asciugamani, lavaggio |
| Utenze (luce, gas, riscaldamento, wifi) | -12 € | in montagna d'inverno il gas pesa parecchio |
| Accoglienza e piccole forniture | -5 € | caffè, kit cortesia, sapone |
| Il tuo tempo (messaggi, check-in, problemi) | -15 € | un'ora del tuo tempo ha un valore |
| Accantonamento manutenzione | -8 € | quando si rompe la caldaia, paghi tu |
| Margine a Notte | ≈ 60 € | quello che ti resta davvero |
Sessanta euro, non centotrenta. E questo è uno scenario buono. La lezione è semplice: il prezzo alto è solo metà della storia. Una notte venduta a 70 euro che te ne costa 60 di gestione ti lascia 10 euro di profitto, mentre una venduta a 95 ben gestita può lasciartene 50. Conta il divario tra prezzo e costo, notte per notte, non la cifra sul cartellino.
In Trentino questo è ancora più vero che altrove, per due motivi. Primo, il riscaldamento invernale: una casa in quota a febbraio brucia gas, e quel costo si mangia una fetta del prezzo gonfiato della settimana bianca. Secondo, la stagionalità doppia ti illude. Vedi il calendario pieno a Ferragosto e a Capodanno e pensi di guadagnare tantissimo, ma sono proprio le notti più costose da gestire, con i turni di pulizia più fitti e i prezzi delle pulizie più alti.
Ecco come lo facciamo noi: il caso di un bilocale sul Garda
Ti raccontiamo un caso reale, anonimizzato, dal portfolio di Italy Holiday: un bilocale per quattro persone a Riva del Garda, posizione buona, vista parziale sul lago.
Partiamo dal calendario, non dall'incasso. L'anno si divide in tre velocità diverse, e ognuna ha un suo Margine a Notte:
| Periodo | Notti vendute | Prezzo medio a notte | Costi a notte | Margine a Notte |
|---|---|---|---|---|
| Estate piena (giu-set) | 95 | 135 € | 70 € | 65 € |
| Spalle di stagione (apr-mag, ott) | 45 | 90 € | 55 € | 35 € |
| Inverno tranquillo (nov-mar) | 35 | 75 € | 60 € | 15 € |
Guarda la terza riga. D'inverno sul Garda il lago dorme, i prezzi scendono, ma i costi no: le pulizie costano uguale, il riscaldamento costa di più. Quelle notti invernali a 75 euro ti lasciano appena 15 euro a testa. Sono notti che hanno senso vendere (meglio 15 euro che una casa vuota e fredda), ma guai a illuderti che valgano come quelle d'estate.
Il lavoro vero, il nostro, sta nello spostare il mix verso le righe alte: vendere più notti nella fascia da 65 euro di margine e meno in quella da 15, alzare il prezzo nelle settimane in cui la domanda regge davvero, e non svendere mai una notte d'estate solo per la fretta di chiudere la prenotazione. Su questa casa la differenza tra una gestione attenta e una pigra non sta nell'incasso totale, che cambia di poco, ma nel Margine a Notte medio: passa da circa 35 euro a oltre 45. Su 175 notti vendute, sono quasi 1.800 euro in più in tasca, a parità di casa e di lavoro fisico.
Come calcoli il tuo Margine a Notte
Questo lo puoi fare da solo, oggi, con i tuoi numeri. Bastano cinque passaggi.
- Prendi le notti vendute davvero nell'ultimo anno. Non i giorni dell'anno, non i giorni in cui eri disponibile: le notti effettivamente pagate da un ospite.
- Somma tutto l'incassato lordo di quelle notti, prima di qualsiasi spesa.
- Elenca i costi veri, senza dimenticarne nessuno: pulizie, biancheria, utenze, kit accoglienza, manutenzione, assicurazione, commercialista, e il costo dei canali di prenotazione come Airbnb o Booking.com.
- Dai un prezzo al tuo tempo. Conta le ore che ci metti ogni mese in messaggi, check-in, problemi, e moltiplicale per quanto vale la tua ora. Se ti sembra strano, ricordati che se non lo fai tu lo dovrebbe fare qualcuno, a pagamento.
- Calcola: (incassato lordo meno tutti i costi) diviso le notti vendute. Quello è il tuo Margine a Notte.
Fai questo conto per ogni stagione separatamente, come nella tabella del Garda qui sopra. È lì che vedrai dove guadagni davvero e dove stai solo riempiendo il calendario.
Cosa fare e cosa evitare
| Fai così | Evita questo |
|---|---|
| Ragiona sul margine per notte, stagione per stagione | Guardare solo l'incasso totale dell'anno |
| Metti a budget la manutenzione prima che serva | Scoprire la caldaia rotta a gennaio senza accantonamento |
| Alza il prezzo quando la domanda regge sul serio | Tenere lo stesso prezzo tutto l'anno per comodità |
| Conta il tuo tempo come un costo reale | Lavorare gratis e chiamarlo guadagno |
| Vendi le notti invernali sapendo che valgono meno | Svendere d'estate per la fretta di chiudere |
L'equazione, in un disegno
PREZZO DELLA NOTTE
- pulizie (spalmate sul soggiorno)
- biancheria e lavanderia
- utenze (riscaldamento alto in quota)
- accoglienza e forniture
- il TUO tempo
- accantonamento manutenzione
___________________________
= MARGINE A NOTTE -> questo è il guadagno vero
La regola: il numero che conta è uno solo
Se devi ricordare una sola cosa di questa guida, ricorda questa: non festeggiare un incasso finché non l'hai diviso per le notti e tolto i costi. Una casa che ti lascia 50 euro a notte su 150 notti guadagna più di una che te ne lascia 25 su 250 notti, anche se la seconda "incassa di più". Punta al Margine a Notte, non al totale.
In sintesi
- Il numero che conta non è l'incasso annuo, ma il Margine a Notte: prezzo meno costi, diviso le notti vendute.
- In Trentino i costi cambiano con la stagione: il riscaldamento invernale in quota erode il margine anche quando il prezzo sembra alto.
- Il tuo tempo è un costo: se non lo conti, ti stai raccontando un guadagno che non esiste.
- Le notti non valgono tutte uguale. Estate sul Garda e settimana bianca rendono per notte molto più dell'inverno tranquillo.
- Il lavoro che paga davvero è spostare il mix verso le notti ad alto margine, non riempire il calendario a ogni costo.
L'azione di oggi
Apri il tuo storico, prendi una sola stagione (quella appena passata) e calcola il Margine a Notte con i cinque passaggi qui sopra. Un numero, una stagione. È il primo passo per smettere di navigare a vista.
Dove arrivi da qui
Ora hai la bussola giusta: sai leggere il guadagno notte per notte invece che a colpo d'occhio sull'incasso. Il passo successivo è capire quanto del tuo Margine a Notte stai lasciando sul tavolo a causa del prezzo, perché in Trentino la differenza tra un prezzo fermo tutto l'anno e un prezzo che segue la domanda reale è la voce singola che sposta di più il margine. Lo affrontiamo nella prossima guida sul pricing stagionale.
Una nota onesta sul fisco: cedolare secca, partita IVA, limiti e codici locali (in Trentino anche il codice identificativo e l'imposta di soggiorno comunale) dipendono dalla tua situazione specifica. Quello che leggi qui serve a ragionare sul guadagno, non come consulenza fiscale: verifica sempre i tuoi numeri con il tuo commercialista prima di decidere.
Tutto questo, in Italy Holiday, lo facciamo da anni e su numeri veri: 2.900+ prenotazioni, 4,7 stelle, 1,7M di euro generati, dal 2022. Non è teoria, è il mestiere che facciamo ogni giorno per i proprietari trentini.
Se vuoi confrontarti, dicci nei commenti: tu il tuo Margine a Notte lo conosci, oppure hai sempre guardato solo l'incasso? E se vuoi lo strumento con cui calcolarlo per la tua casa, scrivi "MARGINE" e ti mandiamo il foglio di calcolo gratuito di Italy Holiday per stimare il guadagno reale della tua proprietà, stagione per stagione.
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